“凡事預則立，不預則廢”！

作為“十三五”規劃的收官之年，2020年已經過去了三分之二，“十四五”規劃期很快就要到來。對于國家和產業園區來說，“十四五”是至關重要的一個時期，我國能否跨越“中等收入陷阱”、真正成為科技強國？產業園區企業能否在“黑天鵝”事件頻發、產業轉型壓力大、同質化競爭等諸多挑戰下，順利實現戰略升級，走上可持續發展的“康莊大道”?都需要在“十四五”規劃中給出答案。

那么，產業園區的“十四五”規劃應該如何編制？需要重點關注哪些核心命題呢？結合對產業園區10+年的運營經驗，我們提出如下五大核心命題，供園區和產業地產企業參考。

 (一)愿景目標設定

戰略目標的制定，是產業園區“十四五”規劃中一項提綱挈領的頂層工作，重要性和難度都比較大，需要對國際國內發展、國家及地方政策、產業園區內部及外部的戰略環境進行充分分析，需要高層領導和各業務單元“幾上幾下”的多輪溝通和測算才能形成。戰略目標一旦確定，就會成為未來為之奮斗的目標，指引未來發展的方向。

從時間維度來看，戰略目標包括長期目標（愿景、使命）、中期目標（2021年-2025年的年度目標）、短期目標（年、季度）；從內容維度來看，戰略目標既包括財務類指標（收入、利潤、收益率等），也包括業務類指標（市場份額、增長率等），還包括管理類指標（員工滿意度、流程優化等）。

而且，戰略目標必須要細化分解到每個業務單元、部門。戰略目標的分解測算是花費時間很多、但從戰略實施來講價值較大的內容，需要與戰略部門、財務部門牽頭，組織全公司所有的業務單元/總部職能部門的負責人、財務主管共同參與，多輪測算、PK，才能真正落地，成為后續年度計劃、預算的“大數據”。

 (二)產業定位升級

“十三五”期間，許多園區的主導產業仍然是低附加值、勞動力密集型的生產制造業、低端物流倉儲等產業，發展空間越來越小，也是各地政府逐步“騰退”的對象。同時，新冠疫情進一步加速了產業“洗牌”的進程，許多園區原有的主導產業加速下滑，甚至“一蹶不振”，導致“空置率”和招商難度大幅增加，轉型升級的壓力倍增。

與此同時，國家大力扶持的戰略新興產業（例如新一代信息技術、新基建、新能源、新材料、醫藥醫療、節能環保、文化創意等）卻獲得了高速發展，新一代信息技術、高端制造、生物、綠色低碳、數字創意產業很有可能成為5個10萬億級的產業，預計2020年戰略性新興產業的增加值占國內生產總值的比重將達到15%。

并且，戰略新興產業對傳統產業的賦能作用明顯，產業智能化成為重要發展趨勢，產業間的相互滲透與融合發展趨勢提速，新的產業模式與組織形態不斷涌現，從而形成各種跨界融合產業集群，在空間層面表現為各式各樣的專業產業園，例新能源新材料產業園、電商產業園、直播產業園、機器人產業園、醫療產業園、康養產業園等。在園區競爭日益激烈的今天，“小而?！钡膶I園區呈現出更強的活力和競爭力，將成為推動產業轉型、消費升級和“雙創經濟”發展的重要載體。

但是，產業園區也要避免“大而空”的產業定位，因為現實是“殘酷”的——同質化競爭導致“產業升級”規劃難以落地，許多園區的主導產業升級都是高層領導“趕時髦、拍腦袋”定出來的，缺乏系統研究與論證，沒有細分的產業定位，導致同質化現象嚴重。戰略新興產業和好的企業就那么多，各地都想要，而無論是配套政策、招商手段，還是提供的服務，各產業園區都趨于“雷同”，難免進入惡性競爭，最終導致產業招商“漫天撒網”、效率低下，“美好的規劃”難以落地。

“十四五”規劃期間，產業園區必須要深入思考和明確產業升級戰略：本園區獨特的資源稟賦是什么？哪些戰略新興產業、哪些細分產業（例如新一代信息技術大行業中的AI、物聯網、云計算、大數據、工業互聯網、量子技術中的哪些細分領域？）、甚至是價值鏈中的哪些環節更適合在本園區“落地生根”？本園區到底如何進行政策、產業聚集策略等方面的創新，才能夠吸引到目標企業的落地？

 (三)優化商業模式

產業園區作為一種復合的產業形態，既不同于房地產行業，又不同于高科技行業，商業模式較為復雜。通常來講，產業園區的商業模式一般會沿著如下三個階段的路徑演變升級：

園區1.0階段——房地產開發模式：園區初創期，大規模開發建設，主要收入來自于園區土地、房地產銷售，呈現明顯的“重資產”特征，此階段園區企業的核心能力是園區規劃、開發、招商能力，角色定位更多偏向于“園區開發商”。

園區2.0階段——產業服務模式：園區大規模建設基本結束，園區入住率較高，在園區收入結構中，房地產銷售的占比降低，載體租金、產業服務費收入的比重快速增長，呈現明顯的“重服務”特征，此階段園區企業的核心能力是產業綜合服務能力，角色定位偏向于“園區運營服務商”。

園區3.0階段——股權投資模式：園區已經完全成熟，房地產銷售收入已經很少，股權投資收益快速增長，并與產業服務費和載體租金一起，構成園區最主要的收益來源，此階段園區企業的核心能力是產業洞察、產業組織、產業投資能力，呈現明顯的“重投資”特征，角色定位轉變為“產業投資人”或“企業合伙人”。

“十三五”期間，國內大部分產業園區企業仍然處于“園區1.0階段”，即房地產的一、二級開發收入依然在營業收入中占比最高。根據2018年報數據，國內二十多家產業園區上市公司的房地產銷售收入占比平均值超過50%，部分企業甚至超過90%的收入都來自于房地產銷售。

“十四五”規劃期，雖然房地產開發仍然是產業園區平衡現金流的主要收入來源，但是，一旦房地產市場出現波動，或者存量土地開發完畢，產業園區將面臨著主營業務收入大幅下滑的“窘境”。

“十四五”期間，產業園區亟待明確自己的商業模式升級戰略，需要盡快向“房地產開發+物業持有出租+產業服務+產業投資”平衡發展的模式過渡。但是，到底如何確定符合自身資源稟賦的業務組合？“輕、重資產”各業務間的比例關系如何？彼此之間如何協同？確定的商業模式如何落地？這是產業園區需要明確的核心問題。

 (四)資本戰略突破

“十三五”期間，許多頭部園區利用資本市場獲得了長足的發展。作為一個傳統上重資產、長周期的行業，融資能力是保證產業園區項目順利開發的基礎，也是后期運營持續投入的核心。所以，產業園區在現金流生產能力、資產資本化能力、金融工具適用性等方面與金融資本格外適配。同時，多方勢力的加入也將裹挾起資本市場的力量，以政府基金、產業投資基金、企業債發行、資產證券化為基礎架構，產業園區的“金融屬性”特征愈加突顯。

隨著科創板、“注冊制”等資本市場創新舉措的陸續推出，以及2019年國發11號文件《國務院關于推進國家級經濟技術開發區創新提升打造改革開放新高地的意見》，以中新集團為代表的國資開發區上市的通道已經開啟。因此，“十四五”規劃期，產業園區應該盡快明確資本戰略，基本具備條件的園區，應該盡快確定上市主體、上市時間、上市地點（國內還是國外的交易所）、上市模式（IPO還是“借殼”）。已經擁有上市平臺的產業園區，應該考慮加大“外延式”發展的力度，通過“兼并、收購”優質園區的方式，加速擴張業務規模，實現收入、利潤、市值的更快增長。暫時不具備上市條件的園區，也可以考慮與上市公司或產業資本合作的方式，通過發起成立產業基金，大力發展產業投資業務，最終形成“產業和資本相生互動、協調發展”的良性局面。

 (五)“跨區域”布局

“十三五”期間，頭部產業園區紛紛進行戰略擴張，以京津冀、長三角、粵港澳大灣區城市群為中心，布局周邊乃至全國的二、三線重點城市。

產業園區“跨區域”發展的動因，一方面是自身業務增長需要，原有的園區開發完畢，進入成熟期之后，必須要拓展新的載體空間和增長點。另外一方面也是產業布局、產業鏈轉移的需要，許多已經入園的頭部企業有強烈的全國布局需求，或者產業鏈的某些環節必須要遷移到其他區域。此外，全國各地政府的轉型升級需求也為產業園區的區域布局提供了客觀條件。

“十四五”規劃期，產業園區必須要明確自己的區域布局戰略，在夯實“大本營”的基礎上，必須要選擇重點向哪些區域擴張（中部、華東、華南、環渤海、西南等）？布局幾線城市（一線、二線還是三線）？重點拓展哪幾個城市？圍繞幾個城市“做深做透”還是“全面開花”？

所謂“凡事預則立，不預則廢”，在即將到來的“十四五”規劃期，園區面臨著越來越大的變化和不確定性，必須要“未雨綢繆”，提前進行系統的戰略研究和“深度思考”，結合自身的資源稟賦，對以上五大核心戰略命題做出正確的回答，才可能在未來的五年繼續增長，傲立潮頭。